土地估价实务辅导：成本逼近法讲解与试题分析（4）

3、常见难点与问题

　　（1）新增建设用地有偿使用费计算问题

　　该费为中央或省级政府向市、县级政府受取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。

　　（2）利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算

　　（3）年期修正错误

　　（4）注意单位的转换以及总价和单价的计算

　　单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米（直接乘15），万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100），1公顷=15亩=10000平方米

　　平方米换算市亩：根据平方米与市亩换算公式1平方米=0．0015亩，其口诀为：加半左移三。举例：128平方米等于多少亩?根据上述口诀先加半，即128+64=192，再把小数点左移三位，即为0．192亩。

　　市亩换算平方米：根据1亩=666．67平方米，用口诀“乘以三分之二右移三”。例如：24．6亩等于多少平方米?24．6×2/3= 16．4，然后将小数点向右移三位，即16400平方米（近似值）。

　　一、简答题：

　　1、请思考，听完第十讲后完成该题并参照答案。

　　某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。