土地估价实务辅导：成本逼近法讲解与试题分析（2）

二、成本逼近法估价的程序与方法

　　成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算

　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准

　　2、计算土地开发费用

　　开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费

　　首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。

　　然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。

　　分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用

　　3、税费的计算

　　税费有时跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。

　　4、计算投资利息

　　跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。

　　5、计算投资利润（计算基数也是前三项）

　　投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率

　　6、确定土地增值收益：计算基数（前四项，四项之和为成本价格），收益率

　　土地增殖收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增殖收益率

　　7、计算、修正和确定估价结果

　　最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

　　成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。