土地估价实务辅导：剩余法讲解与试题分析（4）

二、2002年试卷中采用剩余法估价的题目解析

　　题目：（出自2002年土地估价实务计算题的第2小题）

　　企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企业甲拟将该地转让给房地产开发商乙。

　　经调查，该城市相似地段类似综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价4500元/平方米，工程建筑费及专业费综合楼为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5．5%。计算：

　　（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；

　　（2）经双方协商，乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作

　　为地价补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

　　（一）审题

　　1、明确题目要求：本题有两问，其中求取土地价格是关键，也是下一步计算的基础。

　　2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实内涵，构思解题方法。

　　（二）方法选择与解题思路

　　1、方法选择：本题给出了有关房地产售价和费用等资料，明显可用剩余法。

　　2、基本思路：

　　（1）宗地地价计算思路。第一步，计算项目总开发价值；第二步，分步计算建筑费及专业费、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到待估宗地总价；第四步，用宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

　　（2）甲方应得公寓面积计算思路。首先明确以地换房、等价交换的思路，价格标准采用双方约定价格。具体计算时，先按约定价格计算甲方所得综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，得到甲方应得公寓总价，再除以公寓约定单价，就可得到甲方应得公寓面积。

　　（三）公式与计算步骤

　　1、适用公式

　　地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费

　　2、计算步骤

　　（1）选择计算方法，根据题意，宗地地价求取适用剩余法

　　（2）计算房地产总售价

　　6000×4+4500×2=33000（万元）

　　（3）计算建筑费及专业费

　　2100×4+1800×2=12000（万元）

　　（4）计算投资利息

　　地价×[（1+5．5%）2-1]+12000×40%×[（1+5．5%）1．5-1] +12000×60%×[（1+5．5%）0．5-1]=596．75+0．113×地价（万元）（5）计算开发利润

　　33000×15%=4950（万元）

　　（6）计算销售税费

　　33000×5．5%=1815（万元）

　　（7）计算土地总价

　　地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费

　　地价=12253．59（万元）

　　（8）计算单位地价

　　单位地价=12253．59÷20=612．68（万元/亩）=9190．20（元/平方米）

　　（9）计算甲方应得公寓面积

　　14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560．0（万元）

　　甲方可得公寓总价=12253．59-7560．0=4693．59（万元）

　　甲方可得公寓面积=4693．59×10000÷（4500×90%）=11589．11（平方米）

　　（四）难点与常见错误

　　1、利息的计算，计息基数与计息期的确定。

　　2、利润的计算，计算基数的确定，销售利润率与投资利润率的区别。

　　3、交换房价的计价标准。市场价格、还是销售实价、还是双方约定价格。